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关于我市物业行业情况的调研报告

编辑:admin 来源: 2019-03-11 10:58:00

关于我市物业行业情况的调研报告

丰城市人大调研组

 

随着经济的发展和城市化水平的逐步提高,物业管理已经成为城市管理的重要内容,物业管理的好坏直接影响城市居民的日常生活和社会秩序物业行业作为一个新兴的行业,在我国只有三十多年的历史, 由于我国物业管理起步晚,市场化程度较低,物业管理还没有形成一套比较成熟、完善有效果的运行机制。近年来,我市城市发展迅速,老城区的棚户区改造,新城区的快速扩张,越来越多的城市居民生活都以住宅小区为单位纳入城市管理,物业行业和物业管理中存在问题也逐渐显现,物业企业与小区业主之间的纠纷和矛盾也日益突出,甚至引发群体性上访事件,造成不良社会影响。根据市委主要领导的安排,20191月下旬,市人大常委会熊彬、吴明亮二位副主任及市人大法制委的同志,就我市物业管理情况进行了调研,并与市房管局分别召集十几个相关部门和部分街道、社区、物业管理公司、房产开发商及业主住户进行了座谈。现将有关情况报告如下:

一、我市物业行业基本情况

我市物业行业经过近几年的持续稳定发展,目前已有物业服务企业76家,服务住宅小区96个。全市住宅物业服务总面积约800多万平方米。物业服务已涵盖住宅小区、办公楼、商厦、学校、医院、园区等多个类别,已创建了国家、省、市級示范小区10个。

二、我市对物业行业进行管理的主要做法

(一)开展行业指导和业务培训注重和加强物业法规、条例专业知识等学习宣传,组织物业从业人员进行专业知识的学习培训,2018,参加培训人数达100余人次。充分利用新媒体,建立物业工作微信交流群,组织从业人员通过微信平台宣传、交流经验,不断提升管理水平。

(二)组织重点项目检查为进一步提高物业服务整体水平,规范我市物业服务行为,重点组织对我市住宅小区定期进行检査考评。2018年,对我市物业小区安全生产、消防安全大检查,对电动车充电停放、高层建筑消防安全重点检查,累计检查排査了87个物业服务住宅小区,检查、安全巡排查200余次。

(三)完善物业管理机制为规范前期物业管理行为,避免产生纠纷,市房管局明确了房地产开发企业和物业服务企业的前期管理责任,要求新建项目交付前必须承接查验。2018年,对中泰盛景等多个小区进行了承接查验,防止开发建设单位的遗留问题引发矛盾纠纷。

(四)妥善处理物业投诉2018年共受理各类信访投诉300余件。对信访投诉上门沟通、限时办结;暂时解决有困难的公开回复;对不合理的耐心解释。遇到重大信访问题或群体事件,会同相关职能部门、街道、社区共同调处,力求妥善解决。

(五)依托市委、政府中心工作,提升行业管理成效。结合我市开展的“扫黑除恶”、“禁放烟花爆竹”、“生活垃圾分类”、“创建卫生城”等中心工作要求,物业行业主管部门引导物业公司以此为契机,提高业主自我管理意识,自觉维护小区环境,提升管理成效。

三、我市物业行业存在的主要问题

近年来,我市物业行业发展较快,行业发展过程中也出现了一些问题,因物业公司和小区业主纠纷引发的上访事件时有发生,分析个中原因,归纳起来主要有以下几个方面:

  (一)因顶层设计层面产生的问题

1、物业行业从业门槛低,物业公司从业水平和从业资格难以保障。

2、小区物业管理未能纳入社区建设。物业企业是市场经济中的企业主体,业主与物业企业之间为雇用关系。但物业企业在小区的日常管理中承担了很多政府部门的职能。因为没有执法权,很难实现有效管理。

3、产权不清晰引发的管理难问题。比如小区地下车位权属不明确,开发商与业主纠纷不断,矛盾不断激化,2018年来因地下车位权属不明导致的重大信访类投诉就有5起。

4、业主委员会成立难、规范运行难。我市成立业主委员会的小区多为早期开发的小规模项目,以本单位或者本地居民为主,业主来源比较单一,管理较易。未成立业主委员会的小区多为“鸟型”小区,业主多来自我市不同的乡镇、街道,互相不认识,很难按标准成立业主委员会。即使成立业委会的,业委会作为一个无法人地位的自治性组织,主体地位不明,难以承担民事责任,业委会会议也很难实现参会面积和人数“双过半”。

  (二)因行业管理层面产生的问题

1、目前我市还没有成立物业行业协会,物业行业没有一个基本的行业标准,物业行业的管理、物业纠纷的调处没有一个统一的管理平台.

2、部分职能部门重小区建设的监管,而轻房屋使用过程的监管,某些物业管理企业未按规定和要求从事服务,也没有具体的部门进行检查、处罚或取消资质。个别小区的物业管理企业对自身提供的劣质服务有恃无恐,物业管理的乱象导致物业管理公司与业主之间矛盾激化,引发群体上访事件。

3、房屋维修资金使用流程多申请难,业主报修后,问题长期得不到解决,产生抵触情绪而拒缴物业费,引发恶性循环。 

4、公安、城管、供电、供水等一些部门的职能没有延伸到小区内。物业公司对小区内的乱停乱放、违章搭建等不具有执法权,管理乏力。小区电力设施产权没有移交相关部门,维护存在问题等等,由此产生的各类问题得不到解决,引发物业公司与业主矛盾纠纷。

5、物业公司的不作为,得不到有效监管和问责,业主正当权益和享受服务得不到保障,引发各种矛盾和问题。对于个别业主恶意拖欠物业费行为,走诉讼程序时间长、成本高,物业公司往往得不偿失,业主得不到有效惩戒。

6、物业费与服务水平存在差距。有些老、旧的小区,物业收费标准偏低,物业公司服务标准降低。业主因对物业公司服务不满,拒绝同意提高物业收费标准,也不相信提高收费后享受的服务标准能提升。物业公司收不上物业费,企业运营困难,面临撤场,形成死循环局面。

  (三)因物业公司层面产生的问题

1、从业人员特别是保安、水电工等年龄偏大,无法胜任岗位。物业公司管理层人员多,运营成本高,收缴的物业费很大一部分都消耗在人员工资上,挤占了投入到小区管理和服务的资金。

2、物业公司在物业费的管理使用上不规范,资金存在问题和风险。物业费收取后通常是由物业公司自行管理和支配,没有第三方监管。物业公司卷走资金离场的情况也偶有发生。

3、物业公司的权责不明晰,应该提供哪些服务,承担什么责任和义务不明确。提供的便民服务或有偿服务项目少或者基本没有,服务业主往往只停留在口号上。

4、物业公司服务理念和服务意识不强,收费时积极,解决问题时推、拖、慢,导致管理小区的过程中很难得到业主的主动支持和配合。

  (四)因小区业主层面产生的问题

1、恶意拖欠物业费,私自改变房屋结构、乱搭乱建等得不到有效惩戒,小区其他业主跟风,增加管理难度,

2、有些业主委员会的委员存谋私心态,重个人利益,甚至是以牺牲大多数业主利益换取个人利益。

  (五)因历史遗留问题而引发的矛盾

1、老、旧小区历史遗留问题较多,设施设备老旧,房屋出现质量问题得不到有效的解决,引发业主与物业企业的矛盾

2、不少老、旧小区用水用电还是合表(总表后面是分表),由于水电剥离改造成本很高,不少小区还未实现一户一表,因总表和分表之间存在损耗,导致物业与业主纠纷长期存在(比如国贸大楼),由此而引发的集体信访事件也比较突出。

    四、对我市物业行业的几点建议

   (一)由政府牵头,尽快成立物业行业协会。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内容基本上是相同的,相互间具有较强的可替代性。成立物业行业协会,可以从宏观方面规范物业管理公司的运作,制止和惩戒不正当竞争行为,依法治理物业管理市场,发挥行业协会作为行业自治组织的功能,完善协会内各项制度,公约与章程,制定行业服务标准,加强行业自律管理,开展教育培训、行业调研、與论宣传、对外交流等活动,提升行业从业人员素质,保证服务优质高效。最终实现行业内公司自治和自我管理,建立和谐统一的物业管理服务的市场竞争,推动我市物业管理工作健康有序发展。

   (二)由政府牵头尽快出台我市关于物业行业和物业管理的规范性文件,健全规章制度,明确物业企业、小区业主的权利义务。筹建我市物业管理信息平合,开展物业服务企业信用等级评定,建立物业服务企业管理的考评及准入淘汰机制,以此约束物业公司的服务,并定期向社会公布企业信用情况。

   三)引入具有评估、监测功能的第三方机构,提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司,科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理,保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明。逐步实现物业管理市场的良性运作,业主、物业公司双赢。

(四)把物业管理与属地管理结合起来。发挥社区在物业管理中的综合协调作用,齐抓共管及时有效解决小区各类矛盾纠纷,共建小区和谐。建议由属地街道办事处或社区对辖区内物业公司的物业费用资金进行监管,街办、社区把物业服务企业日常监督检查、考核内容,列入物业服务费拨付及淘汏机制依据中,并由房管部门做好业务指导。

   (五)加强对房产开发企业的监管。首先要加强对房产开发企业的管理以及前期物业管理活动的监督和指导,防范矛盾纠纷的产生。一是建立质保金制度,确保房屋出现质量问题得以及时维修;二是建立前期物业招投标机制,促进物业管理市场的公平、公正,房产开发企业在新楼盘竣工,委托物业企业进入服务时一律走公开招标程序,杜绝“父建子管现象”。三要加强开发企业在预售时的监管工作,禁止房产开发企业许诺业主违规使用、占用绿地或者公共面积。其次加强对开发商的后续服务的监管。行政主管部门要对小区配套设施是否完善、开发商的销售广告与实际是否一致,房屋交接后与销售合同是否相符等进行检查验收,验收合格后方能交付使用,为业主和物业管理企业合作提供一个好平台。

  (六)尽快解决历史遗留问题。比如老旧小区水电剥离问题、小区水电设施的产权移交等问题,建议市人民政府组织召开相关部门协调会,寻求切实可行的解决途径,尽快实现水电剥离和主权移交,从源头杜绝矛盾纠纷。

   (七)部门联动,加大执法力度对物业公司反映的住宅小区内涉及市场监管局、城管、治安、供水供电等部门管理范围的违规问题,相关部门要及时进行处置,避免其他业主效仿,增加管理难度。对恶意拖欠物业费的业主,建议市人民法院通过简易程序审理,缩短诉讼时间,降低诉讼成本。